黄金周楼市观望气氛浓厚 开发商资金压力加大(图)

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; v. h  `2 r8 B8 j国家多部委近日出台的新一轮楼市调控政策，从“十一”黄金周开始显现效果。北京、上海等多地楼市的观望氛围浓厚，很多城市成交量明显下降，黄金周前几日楼市的“含金量”明显不足。

* ?# @0 U9 [$ C* W0 R8 N- {. @各地房地产调控措施相继出台
继9月29号国家多部委推出了新一轮的房地产调控政策之后，浙江、广东、福建等地也相继出台了一些房地产措施。
$ D' V: n! l& W浙江省出台相关措施，将从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管。凡在浙江省内批准预售的商品房建设项目将全部纳入监管范围。同时规定未签订商品房预售资金监管协议的项目，主管部门不得发放《商品房预售许可证》。
% N: T' M, W  A" ~) t/ Y福建厦门即日起到今年年底将采取临时性限购措施，规定每个购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。当地主管部门表示，之后将视市场情况对限购政策进行调整。
" i; t6 X5 G( c0 I  B0 `10月1号，广州市国土房管局对当地在售楼盘进行了检查，要求各开发商在购房须知上对新一轮房地产调控政策有所体现。目前他们正密切关注楼市动态，一旦发现房价出现大幅反弹，不排除采取限购等措施，保持市场稳定。
深圳日前出台了房产限购令，规定拥有深圳市户籍的居民家庭，限购两套房，持有一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套房。深圳银监局表示，一旦发现有银行违反房贷政策及有关监管规定，将严肃查处。
各地楼市观望气氛浓厚
热热闹闹的北京楼市在“黄金周”突然遇冷。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，9月30日，由于“末班车”效应，北京二手房签约量出现井喷，达到1067套，也是新政后首次突破千套大关。但到了10月1日和10月2日，交易量就迅速跌至谷底，两天共成交了18套。
在上海，被称为楼市“晴雨表”的“假日楼市·秋季房展”3日上午开幕。尽管这被认为是近3年来最热闹的一次房展会，尽管部分楼盘优惠幅度巨大，“直降10 万”，但几天前出台的楼市二次调控政策，让许多看房者更具理性。不少人坦言，在“房产税”和“个人限购”的楼市细则明确之后，自己才会考虑买房。
与此同时，在海南旅游房地产博览会上，尽管众多开发商推出打折促销的优惠措施，但消费者对楼市的观望情绪仍较为浓厚。在房博会上，尽管很多楼盘推出了一次性付款折扣的优惠措施，还有项目打出了买楼赠面积、赠装修和家电等促销手段，但并未出现开发商期望的“金九银十”火爆场面，新的房地产调控措施加重了一直弥漫在海南楼市的观望情绪。
同样，济南建设部门官方网站披露的数据显示，到2日18时30分，“十一”黄金周两天来，济南住宅总成交仅为33套。而半个月以前，济南楼市曾创造了单日成交105套的纪录。
4 m; q" m5 J9 r: O* B" w7 ]5 Q8 Q杭州的很多楼盘也遭遇了冷场，而且市场受调控新政的影响显得更加迅速。最新数据显示，杭州市在新政出台的当天成交量仅为前一天的十二分之一，9月30日，杭州市区商品房共预订31套，预售269套，而前一天的数字分别为预订361套，预售421套。
苏州楼市似乎在最近几天的成交上也印证了这一趋势：先是9月30日楼市井喷，紧接着10月1日成交就大幅缩水。9月30日，苏州商品住宅成交519套，而10月1日，苏州商品住宅成交大幅缩水，当天全市共成交169套，比9月30日减少350套。
综合各地情况来看，新一轮的楼市调控政策明显给了购房者信心。但央视援引业内人士分析称，楼市调控的长期效果如何，还要看各地推出的具体细则以及执行情况。
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2 D: q/ T1 n0 s; T; z$ G开发商资金压力加大 楼市或现最“冷”黄金周
在国庆长假之前，有关部委再出重拳调控楼市，强调对违法违规房企暂停融资和购地，同时“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。专家认为，房地产市场的二次调控，使得房地产开发企业将再次面临资金的压力。
# |1 T8 p# a. E. p# m( |开发商资金压力加大
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，此次调控明确提出，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大监管力度，如有违法违规记录，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等，措辞更为严厉。对开发商而言，这意味着一旦违规就将被切断“银根”，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。
统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有 77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。从负债来看也不容乐观，这些地产公司上半年负债总额达到7944亿元，较一季度末和2009年末分别增加了601亿元和1260亿元。
1 Q( Z9 |: {) Y9 t一家房地产上市公司高管告诉记者，事实上发行股票、公司债券等融资渠道自去年11月以来就已基本关闭了，万科、招商地产、世茂、苏宁环球等多家房企增发方案都已停止。而且房地产企业获取贷款难度也加大。
( l7 t! S3 ?) V4 W4 g3 e7 `长江证券分析师苏雪晶认为，近期虽有保险资金获准进入不动产行业的利好消息，但远水难解近渴。在资金压力下，一些房企已开始加速多元化融资途径，其中，发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式被广泛应用。

楼市或再陷观望期
北京链家地产副总裁林倩认为，新政策在国庆黄金周之前出台，将使第二波观望迅速形成，成交量有可能出现急刹车，很可能成为最近几年来最“冷”的黄金周，市场将再度回归理性。
多家机构分析师表示，新政策的出台将使得购房者“主动”或者“被动”地陷入观望。开发商在资金压力下，或不得不再次采取促销手段回笼资金。
, J# [% m4 p. V8 U上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，这一波紧缩型调控后，房地产市场将再度降温，10月份的市场表现将比9月份差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比8-9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅下跌为主基调