上海已推一房一价开发商仍可操纵销售

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　　“公布的均价是这么多，实际单价至少还得加1000！”现在，提及一个新开盘项目的价格，购房者开始很自觉地根据开发商公布的均价。开发商公布的价格总是那么一条信息，但实际房源的价格千差万别，真正走近项目时发现钱不够也是常有的“悲情”。
　　楼市传真
　　价格是销售“利器”
$ j7 o% `  m: u7 D% ~, }　　如果问及开发商项目销售过程中最大的难题是什么，想必对方会毫不犹豫地告知：定价！可是房价并不是一个可以随时公开的信息，很多楼盘的价格一直到开盘之时才会放出。同时，调整房价是开发商引导购房者的重要手段，各种各样的房价称呼更让购房者糊涂。
　　“定价不单单是自家项目的事情 ，既要考量自己的项目在周围多个项目甚至整个区域范围内的定位和优劣，又要兼顾自身的资金情况找到销售速度和利润规模的平衡点。”该负责人告诉记者，“定价太低，就牺牲了企业大量的利益。但定价绝不是越高越好，现在就有不少项目由于前期定价过高，目前处于骑虎难下的尴尬境界，一方面政策压力导致市场冷淡，另一方面又不敢降价促销，担心前期购房者退房。”
　　正因为这样，房地产项目的定价策略，是整个房地产营销的重中之重，也是发展商直到开盘最后一刻也不肯轻易透露的“高度机密”。所以，我们经常看到岛城不少新盘上市打广告预热，但价格一直到开盘的最后一刻才公布。如市南区某坐标性建筑项目，早在去年年底就打出了开盘的预告，但由于内部投资方之间矛盾激化导致开盘时间一再推迟，虽然项目的价格在宣布即将开盘时就已经定下来，但当记者询问其置业顾问、策划专员等内部人员，均得到“暂时还不确定，不能透露”的回答。
  \6 K  B5 d3 [. N  T$ [  n　　永远别想买到“起价房”
5 G  N. x% S8 N) z8 ?　　流行年代：房地产市场化最初的四五年间。
　　在最初的一段时间里，起价是购房者对一个项目价格高低的直观概念，可是随着开发商购房手段的日渐高明，所谓的起价对购房毫无指导意义。
2 s/ P$ S- E. m　　起价曾是定价依据
　　孙女士是岛城一家房地产营销代理机构的总经理，在项目定价上有丰富的经历和经验。她告诉记者，房地产市场化最初的四五年间，起价是项目的定价源头。可是随着营销手段的日渐高明，起价基本成了摆设。“定价时，开发商一般要先挑出一套位置最差的一幢楼中，户型 、朝向和楼层最差的一个房源作为定价基础，制订出一个平易的价格。再依据以上这些评估因素，对其他房源加价。”孙女士的经验认为，这一差价不能太小 ，否则这些项目中的滞销房源就更难卖出去了。
  W) x5 n6 }! `( n3 ^6 I8 \　　在推出项目时，青岛的开发商普遍采用“低开高走”的策略。“事实证明这一销售策略屡试不爽，购房者买涨不买跌的心理起到很大的作用。虽然购房者希望房价低点，但他们更愿意出手购买正在涨价的楼盘。”所谓的低开高
　　均价也难买到房子
  J/ J% j, ^8 a2 a　　流行年代：2004年至今
" V7 i: h3 r) {0 @# ?. c+ Y9 D　　一般意义上，所谓均价即是项目总销售额与总建筑面积的比值，比起用起价来公布项目的价格信息，均价能够更贴切地反映出该项目的整体价格水平。
9 ^( j! M$ J( |/ L  H# e　　均价定价法很流行
　　近几年，均价成为多数项目公布价格的方式，购房者了解项目信息时也以均价作为指导价格，来计算自己理想面积房源需要的预算。虽然均价不能准确反映出所有房源的价格情况，而且房源较多的高层住宅价格差往往很大，但相比于起价来说，均价更有参考意义。
! v# q  H1 s& n' G　　“均价也是现在开发商普遍采用的定价依据，相比于起价定价更科学。”岛城一家房企副总经理刘先生曾执行过多个市区住宅项目，他告诉记者，开发商在定价这一环节首要任务就是先确定下项目的均价。“比如四个楼座的项目先确定下均价为9300元/平方米，这实际上已经完成了一半的定价任务。剩下的工作就是围绕这个均价，结合不同房源的实际情况上下调整了。”在调整时先以楼座为单位，因为
　　价格公布不得擅改
1 W8 Z5 K. F  T* Z# |　　实行时间：2011年5月1日
  ^+ G* ]  b3 I) _4 l- o' |　　3月22日，国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》中称，自5月1日起，商品房销售一套一标价，价格一经申报公示不得擅自涨价。这标志着“一房一价”时代正式到来。
4 Y3 a; ^- H0 ^1 w/ A+ a+ C　　一房一价青岛已实施
. ~) K' I! }9 I7 x　　“从去年开始，青岛已经在操作一房一价的规定，我们申请预售许可证时需要在提交的价格表上列明每户房源的房号、面积、单价和总价，并要求所有信息在售楼处进行公示。”李沧区一项目负责人告诉记者，这一政策的出台无疑让市场更加规范化了。“前两年这一方面的政策监管很不严格，开发商申请预售证时上报的价格都不准确，有时为了省去工作量，索性每个房源都定成均价的价格，没有任何差异化处理。因此前两年实际出售的价格和网上申报的价格存在较大偏差是正常现象。”
7 x7 C+ `" x3 P- [　　实际上，开盘之前，开发商手中已经有一份所有房源“一房一价”的对照表，列出每套房源的面积和总价，只不过之前这些信息没有公开。正因为信息的不对称，开发商坐地
3 k" z+ V4 s/ \6 H　　走，就是以稍低于周围项目的起价入市，在刚开盘时先公开最差的楼座单元，以低价迅速积累人气，营造热销的局面，为今后的再推盘创造加价的筹码。
/ J3 s& e% \4 s8 b: _' x　　起价房是噱头房？
8 d4 M) h0 F" S+ I! Z( _2 V: m　　“现在极少有开发商运用起价的方式来定价，也很少有项目打出起价的概念了。”孙女士认为，原因就在于现在起价多被用于制造噱头 ，购房者越来越不相信起价的指导意义。“开发商的销售策略不一样，营销方式不一样，对于起价这一概念的运用也不尽相同。不过一般情况下，起价是最后才制定出来的价格，是由均价推导出来的。现在很少有开发项目是先确定楼盘起价，而是通过周围房价和自身项目的评估制定出一个均价，再根据各套房源情况相增减，制订出每套房源的价格，自然就会知晓所推房源的最低价格。”但也有的项目，为了吸引购房者的注意，会拿出个别房源制订一个大幅度的低价，也就是“噱头房”，只有在推出“噱头房”的情况下，开发商才会提前制订一个起价。“但往往这些噱头房源只有1～2套，而且也能通过内部渠道消化，一般消费者很难买得到。”
　　楼座与楼座之间就有差异，好的楼座定高要比其他楼座高一点，开发商依据各自项目情况会进行调整；另外同一楼座的不同楼层或同一楼层的不同朝向和户型，在价格上也会有相应的调整，比如每上升一层单价上调50元～100元，或者每三层上调一定幅度，亦或者高于10层之后上调幅度更大。
% s/ G2 s; r3 U, x. u　　“均价房”少得可怜
　　3月上旬在崂山区开盘的一个新项目，开盘时定下的均价为17500元/平方米，但近期记者从该售楼处工作人员口中了解到，项目均价已经计划上涨了，具体涨幅尚不明了。问及涨价原因，工作人员称开盘之后还没有正式签订合同，只是进行了网上登记，过一阵子开始正式签合同价格要上调。“在媒体打广告或者开盘当日公布时，报出的均价往往比实际均价要低，这是为了吸引更多的客源。”刘先生说，开发商定好均价后开始打出销售广告，但往往仅公布均价，有时均价会报得低一点，而每套房子的价格差异并不公开，所以购房者经常发现开发商广告推出的“均价房”少得可怜。
　　涨价的行为非常容易，即使被质疑房源涨价了，开发商也会以“不同的房子价格本来就不一样”来解释。此次新规与去年执行的规定相比更加严格地强调了一房一价明码标价的规定，首次要求公开所有房源的总价，而不仅仅是单价。包括房号、面积 、总价在内的房源信息在售楼处公示，购房者可以一目了然地看到所有房源的总价情况。
1 |1 @5 l* G9 L# q　　开发商涨价受限
0 x# W2 R2 E. Q! k　　新规要求开发商一次性公开预售许可证范围内的所有房源对应的总价，真正实行明码标价，这使原本处于信息不对称的市场中较被动一方的购房者获得了更多的房源信息，平衡了购房者和开发商之间的信息量。相比政策之前，开发商坐地起价、暗箱操作和见机调价等行为定会受到限制。
　　“这也是一种市场讯号，政策规定开发商可以适当打折和降价，但涨价必须重新申报备案。政府在传达阻止房价不合理上涨的意图，这是此项新规的另一作用。”上述项目负责人认为规定所传达的信号也不可忽略。
　　本专题撰文/记者 王晓美子(署名除外)
6 g3 K2 i$ L6 z9 Q7 c8 n, ?1 L　　相关链接
　　上海已推“一房一价”
　　开发商仍可操纵销售
. l9 n) F9 C6 H5 i: u　　要求楼盘“一房一价”，并限制其加价行为的做法，去年在我国部分城市已开始施行。
0 f6 Q1 g* k% Q+ r　　去年，上海市出台的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》明确规定，房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。上海大华集团下属一家楼盘的销售经理回忆说，去年10月以后，开发商在向上海市住房保障和房屋管理局申领预售许可证时，必须申报每一套房源的价格，并且在开盘时公示上述楼盘的价格。
& `7 a6 K- O5 W1 ]' x　　但是，上述政策并没有得到开发商的积极支持。爱房网全国总编辑相国良介绍说，在上海实行“一房一价”后，爱房网曾主动联络开发商公布每一套房的售价，但绝大部分开发商表示不愿意。爱房网也曾安排自己的销售人员和调查人员到楼盘现场，寻找开发商公布的具体信息。跑了多处楼盘，却很少看到有开发商将每一套房源的价格信息公示。
　　“一房一价”下开发商仍可以通过一些办法操纵销售，全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存透露，开发商通过报高价格的方法，一样可以绕过限价政策。另外的操作方式包括：提高网上参考价格，然后以打折方式销售；少量多批推房，通过提高后续房源售价来实现涨价目的。有的开发商甚至通过网上房地产增加订房记录，营造房源紧张的假象，令购房者不得不以高价买入。据《每日经济新闻》
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