国务院专家称保障房具有市场价值 收益率稳定

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　　CCTV2《今日观察》：
　　巴曙松：“十二五”末30%家庭可靠保障房解决住房
: P7 S' y9 n: I; e# N# ?4 F　　近来加息、限购令让房地产调控话题再度升温，在部分一线城市，开发商开始悄然降价，优惠幅度多在95折到99折不等。而随着各地保障性是住房建设的提速，房地产市场的格局也在发生一些变化。保障房的加码将会给中国的楼市带来怎样的新变局？未来五年3600万套的建设计划在资金和配套等等环节，将会如何因地制宜的去落实？保障房推进还有哪些难点需要我们去直面？央视财经频道主持人史小诺和特邀评论员国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、刘戈共同评论。
' c( O/ l9 ?/ y% K* d4 z* o% [　　加息、限购令、保障房提速，部分城市房价出现松动迹象，保障房加码给楼市调控注入哪些新动力？
4 e3 h$ u1 A0 u$ }　　朱女士：房价出现了松动的迹象  价格普遍下降
1 L3 [( {3 l' k6 f; K8 Y. d　　(上海的房东)
　　就是现在外面开出来的楼盘，打折的比较多，所以我担心我的房子卖不出去，所以我想跌个五万。
' a" m2 Y5 i4 Y1 N　　巴曙松：“十二五”末30%家庭可靠保障房解决住房
　　(国务院发展研究中心金融研究所副所长  《今日观察》特邀评论员)
　　实际地方政府的调控目标，应该说只是一个目标，它不是决定各地房价的根本因素，根本因素还应该是供给和需求关系。目前的房地产调控政策很大程度上是抑制一些投机性、投资性的需求，让房地产主要作为一个消费品。保障房在很大程度上是作为供给方面，扩大它的供应。比如2010年是580万，到今年是1000万套，整个“十二五”期间3600万套，那么这一千万套的规模的扩张，再加上我们从09年底到整个2010年，整个房地产的新开工面积非常大，陆续在2011年就会投放市场，所以供求关系的逆转是根本性的。在这个过程中，保障性住房发挥了非常重要的作用，比如它直接扩大了供应量，同时它对那些跟保障房的定位很接近的项目的冲击会更明显。
　　因为保障房是政府操作，那么土地成本，各方面的成本会低一些。从2010年的保障性住房启动以后，我们发现它还有一个对冲的作用，保障性住房的启动能对冲这些投资和消费的下滑，所以保障性住房的启动从宏观政策层面，包括到行业结构方面，包括这个整个供求关系都会带来一个非常深刻的影响。
　　我们从99年开始启动房地产市场的改革，到2010年大概建成的应该在5000万套左右。再一个在2010年底整个保障房的比重大概不到10%，所以如果3600万套在“十二五”期间能够完成，那么考虑到整个房地产市场还在发展，所以应该能上升到30%。如果整个保障房建设如期推进，顺利完成，那么在“十二五”末可能就有30%的房子是保障性的，也就有30%的家庭可以靠保障房来解决住房问题。
　　刘戈：相信房价“拐点”的到来
　　(《今日观察》评论员)
  R" f( r) i( ~; D6 R　　其实在2007年和2008年上半年的时候，大家一直在讨论拐点这个词，当然我们现在还在讨论，还有除了资金成本以外，当年没有限购令之说，现在各个城市都有非常严格的限购令。再有就是保障性住房现在是大数量的建设量，而且陆续会推向市场，它一定会对市场的预期产生大变化。对于房地产开发商来说，对于卖房子的人来说，一个是房子不好卖了，再一个就是，相对而言他的房子也不像以前那么好拿了，钱也不那么好借了。所以在这样各种压力下，最后再加上加息，造成的资金成本的提高，那么到最后，我相信拐点是会到来的。
0 d1 T7 Y: j; I　　任丽丽：公共租赁房的月租金非常便宜
9 _( R  L. ^# X3 j4 `" u　　(山东临沂东北籍职工)
　　月租金非常便宜，一个月才三百块钱。
　　杨晓波：市场租金  分层补贴  租补分离
+ l6 {" _8 t3 u: O) V7 n　　(湖北省黄石市市长)
" [  }; X5 V, ?　　市场租金、分层补贴、租补分离，首先租金是按照市场的水平定的，你是什么样的条件，我们就给你什么样的补贴，你是最困难的群体，可能我就全补你。如果你是一般的夹心层，我们就补你一部分。
' J8 w- L  {# X: L; j8 t　　巴曙松：千万套保障房资金哪里来？  保障性住房具有市场价值
: C+ z/ ?& ?# w) j　　(国务院发展研究中心金融研究所副所长  《今日观察》特邀评论员)
　　看起来数字好像很吓人，2011年可能是一千万套，大约是1.3万亿，那么整个“十二五”期间3600万套可能超过4万亿，这个4万亿和金融危机时期的4万亿形成了非常有趣的对比，金融危机之间的4万亿重点是应对危机，是大量的铁路、公路、基础设施。
; ~5 c  s" V* l1 _( o　　十二五期间的4万亿实际上是一个改善民生、收入分配的调节，包括一个城市的劳动力成本的竞争力的维持，也包括整个房地产的结构，要跟我们经济发展阶段相匹配。这个4万亿看起来是很大的数，但仔细分解下来，未必就是那么巨大的一个缺口，至少不会是影响地方政府保障性住房建设的主要障碍。有的地方政府用地方划转的土地、部分财政资金作为一个启动，成立了专门的公司、平台来进行保障性住房的建设，只要你符合银行的信贷的标准和要求，同样可以获得资金的支持，而且你每年建设的这些保障性住房，它也是地方政府的一个资产，它是有市场价值的。
/ V4 X. I  J, b+ J　　现在已经也有一些地方，比如像全国社保基金在南京投保障房，它有一部分资金通过委托贷款。还有一些保险公司跟地方政府合作，因为保障性住房从这些商业型房地产来看，可能盈利空间没有那么大，但是它的优点也很明显。虽然它的收益率不高，但很稳定，因为保障性住房稀缺量比较大，所以地方政府也有稳定的一些补贴，所以以这个稳定的现金流长期的资金需求，我们看起来似乎是一个负担，但是在有些金融机构看来，是巨大的业务机会。简单的测算，比如说按照5%的，政府给你的盈利，加上我们开发商、房地产开发商目前资产负债表的杠杆放大倍数，它也是银行信贷借来去进行开发的，比如说放大2倍、3倍，就是10%到15%的盈利，所以这3600万套保障性住房建设，哪些房地产商能够抓住这个机会，就很可能在同业的竞争里脱颖而出。
0 u8 F7 h! I4 W$ S6 Y; Q5 B# O　　刘戈：保障房是地方政府必须做的责任
6 B6 u6 E: E% m2 W0 C　　(《今日观察》评论员)
　　其实大家最核心的担心的还是地方政府能不能有动力来做这件事情，现在看来一方面，它是地方政府的一项责任。这个工作是比修马路、建广场更重要的一项工作，这是考核的一个重要责任；另一方面，就是这个帐怎么算？其实现在保障性住房的建设，如果要有30%的人被覆盖到了以后，它意味着我们实现了一个重大的，多年来我们想解决，但是又解决不了的问题，就是财富如何转移和分配的问题。所以算了这么一笔大帐以后，地方政府会转变思想。现在对于有的城市来说，暂时有一些困难，但是长期来看，既是你的责任，而且帐是又可以算得过来的，这件事情为什么不做呢？必须做。
. `$ ]4 [& i, V0 G* J9 M* g: k1 |  w, }　　保障房建设各地探索新模式，投融资如何形成良性循环？怎样吸引更多社会力量参与？
$ b% z  g* r9 [* R: i　　刘戈：通过制度创新  最终形成中国式的住房保障性模式
　　(《今日观察》评论员)
9 O7 |$ E1 D! o5 k% k$ o　　现在很多城市都有很多的尝试，形成了各个城市的模式。比如湖北黄石市的城市规模不太大，原来是一个有很多煤矿和老企业的城市，所以在保障性住房有很多欠债，但是现在通过一两年来的运转，总结出来很多办法，有一些房子形成共有产权，你可以获得30%，50%的产权，如果以后你的收入增加了，你可以进行购买，那么用这样的一种方式，你既可以进入，也可以退出，这样就形成了完整的一种保障性住房的制度。所以通过这样一种制度创新，最终来形成一种中国式的住房保障性模式。
　　巴曙松：保障房建设的资金和土地缺口可想办法解决
　　(国务院发展研究中心金融研究所副所长  《今日观察》特邀评论员)
　　其实可以算一下，现在商品房的成本构成和保障房在哪些地方可以节省？比如商品房的成本中，土地成本占比较大的比重，各种交易，各种税费环节的比重也不小。不同的城市，有的占到了20%、30%到40%的水平，所以真正在建筑方面的成本并没占很大的比重。比如公租房的土地成本由地方政府让度出来，再加上交易的税费等很多环节也存在减免的空间，能尽可能的压缩成本，所以可做的工作还是很多。
9 ]9 B& ]0 A* V6 A9 I# ?/ k0 p　　2011年的一千万套保障房大概需要的土地面积是3万公顷左右，那么2010年的时候，整个房地产调控政策的很重要的一个环节之一，就是加大土地供应。18万公顷，但实际执行是12万亿公顷左右，所以还没有用足。那么2011年即使是跟2010年的18万公顷持平，保障性住房的3万公顷在这个范围之内是绰绰有余的，所以房地产在保障性住房建设环节，一个是资金，一个是土地，所以说缺口没有我们想象中的那么大。
　　华生：要采用金融创新的手段解决保障房的建设资金
　　(燕京华侨大学校长  《今日观察》特约评论员)
　　地方政府作为财政的资金，本来就应该要用于公益性的公共事业，它不能够带有盈利性的目的，它应该大力地向保障房上投入，同时在金融杠杆方面，可以采取各种金融创新的手段，不光是住房公积金，包括比如发放各种用于保障房住宅的各种长期低息的贷款、债券，采用一些金融创新的手段来解决保障房建设资金的问题，还可以把出租和出售相结合，在解决好保障房封闭运行的同时，一部分保障房用出售的方式，用分期付款的方式，这也是筹集资金的一种渠道。
　　曹建海：保障房的建设资金是可以回收的
　　(中国社会科学院工业经济研究所研究员  《今日观察》特约评论员)
　　如果你完不成保障房任务，就要进行严格的问责。我们现在虽然需要1.3万亿，但这是个总的投入，有很多资金是可以回收的，比如经济适用房，实际上政府在里面是不需要投入的，只是临时需要前期的垫资，但是后期的资金就是通过预售，通过经济适用房的销售都是可以收回来的，像公共租赁房的建设，政府也可以通过减免税的方式，可以引进其他的企业介入到公共租赁房的建设和经营当中。
, W& S$ R$ [5 ^! ?' Z$ K, D　　刘戈：最关键的落实在于地方政府的决心
& g! n8 p4 j) j0 s0 s& Z　　(《今日观察》评论员)
8 N1 r* O- W, I) x$ G2 R　　保障房从开工建设到它的分配，是一个比较复杂的过程，但是最关键落实还是在地方政府的决心，这是最重要的一个环节。以前大家老是说有困难，但是总理说决心是最重要的，所以现在已经下了这个决心了，那么在制度上，对于地方政府的领导是不是可以有一个约束。
　　巴曙松：应有公开透明的标准来讨论保障房的准入
　　(国务院发展研究中心金融研究所副所长  《今日观察》特邀评论员)
　　目前我们把较多的注意力放在怎么把保障房的蛋糕做大上，比如2010年是580万套，2011年启动1千万套，这样数量多了之后，蛋糕就开始做大了。我们要把这个蛋糕分好，应该有公开透明的标准来讨论保障房的准入，在全国不同城市符合什么样的条件的人可以准入？保障性住房就是要把保障性房分到最需要的家庭手里。
　　3600万套是非常大的一个数字，2010年的580万套加上2011年的一千万套，是1580万套，算起来大致上相当于中国城市登记的低收入困难家庭的数量，所以我们现在要做的事情是要把这些房子正好分到这些家庭的手里，这个过程是非常重要和关键的，要避免出现早期在一些保障性住房，特别是经济适用房建设初期的分配过程中存在的一些问题。
0 W, k$ |. S- X& I9 z8 ?（编辑：SN047）