媒体称上海房产中介近期关门门店增多

tuyao · 发表于 2011 年 5 月 31 日 22:41:18

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　　晚报记者张骏斓见习记者俞佳报道
　　依靠交易量获得收益的房产中介冷暖自知，他们的生存压力随着调控深入而递增。随着限购令度过三个月的适应期，无论是中介机构还是中介经纪人，是“壮士断腕”？还是“咬牙坚持”？6月有可能要作出最后的抉择。
　　【行业篇】
　　大部分中介关门只是短期“蛰伏”
　　“无论如何，已经开了5年多了，就这样关门，还是有点难过的。 ”电话那头的刘娟语气迟缓地说。 2006年，刘娟被同乡从安徽老家带到上海，首份工作就是在美联物业，可从今年6月开始，这家进入上海16年的港资中介公司将关闭全部门店，只留下位于四川路上的上海总部。
　　1996年，美联物业进入上海市场，早期以一手楼盘代理在上海立稳脚跟，逐渐发展成以二手房中介为主、一手代理为辅的经营模式。门店数量一度达到58家，虽然早于老对手中原地产进入上海市场，但美联物业的发展却后劲不足。如今，中原地产已确立了在上海房产中介行业龙头老大的地位，而美联物业在上海的表现则显得差强人意。
　　美联集团执行董事张锦成还特意打“飞的”来沪解释。他接受采访时坦言，本次关闭所有门店只保留上海总部，其原因主要是内地房地产市场的调控所致。在他看来，现在关闭上海门店对美联集团是“壮士断腕”，等市场好了再开。
　　在限购令下，张锦成直言，上海等一线中介行业像这样纠结于 “生存还是死亡”的，绝不仅限美联物业一家。“据我所知，截至目前，北京和上海已有上千家中介门店关闭。 ”他透露，与一些上海中介公司老总私下交流，大家对于市场并不乐观，现在大多数是不要利润要市场。“但要在上海形成足够的竞争力，至少要有50到100家门店，即平均每个区有10家店的规模。”张锦成这样判断。
　　有测算显示，按照上海商铺的租金水平，每家房产中介门店的月度成本约10万至20万元，这意味着，一家门店每个月约需成交3笔交易，才能实现盈亏平衡。自从今年调控政策以来，中介市场并无起色，有中介公司经营者坦言，要不是去年年末一波行情中赚了些钱，早就撑不到现在了。事实上，大部分中介公司关门，也只是短期的“蛰伏”。
　　记者在对浦东、闵行、徐汇、闸北等多个中介集聚区采访发现，近期关门的门店有明显增多趋势。 21世纪联洋二店经理叶文波透露，周边已出现暂停营业的小中介。因为不计算人力，一家门店每月固定成本近10万元，每月至少要完成1—2单才能保本，现在的市场几乎是不可能的任务。
　　相比夫妻老婆店，大型中介的日子好过不少。汉宇地产董事总经理施宏叡认为，即将到来的6月将比以往都残酷。在他看来，这轮中介门店的重新洗牌，沪上至少有一半左右的中介门店将关门歇业。
　　【市场篇】
　　估计二手市场6—9月更冷
　　“整个上海二手市场6—9月估计还会更冷。 ”21世纪不动产新梅店区域经理刘胜红这样预测。在他看来，现在的市场比2008年还要冷。
　　刘胜红从事该行6年，且一直在一线，“从5月15日开始，5月下旬的市场下坡非常快。”刘胜红表示，成交量下跌最为明显，部分业主认为楼市回暖甚至提出跳价，更让成交量停滞不前。“我们最近有套学区房，刚刚开价301万元，一周时间带看量过8组，市场一传回暖消息，房东立马跳价至310万元，带看量立马下来。 ”刘胜红说。
　　刘胜红认为，目前出现部分跳价，势必影响成交量，再加上信息的延后性，“6-9月基本不会有什么大的起色，10月再出现一轮小高峰，房价松动基本要等到明年，降幅大概有10%左右。 ”刘胜红判断说。
　　德佑地产研究主任陆骑麟坦言，在限购令下，改善型和刚需成为购房主力，近期二手房市场改善型的比例正在放大，但是“市场变了，没有人想接，有价无市，目前的市场根本无法判断什么时候能出。 ”陆骑麟说道。
　　陆骑麟所说的“市场变了”，其实是“预期”变了。 “买涨不买落，买家希望限购令后价格走低，可现在卖方不愿意降价。 ”
　　【人物篇】
　　“我为房狂”下的悲催日子
　　三个月的楼市适应期，对于游走在一线的房产经纪人们而言，可谓是酸甜苦辣尝尽。 28岁，入行两年的房产经纪人王雷自嘲：“‘我为房狂’下的悲催日子。 ”
　　香烟品牌越抽越蹩脚
　　浦东联洋板块，是沪上高端住宅聚集地，仅这一区域，房产中介多达三四十家，从业人员700—800人。但与中介数量相比，该区域的成交量十分萎靡，近期每月成交在30—50单，别墅项目几乎没有。这样的成交数据，相较调控以前，骤跌超过一半以上。蛋糕变小了，最先影响到的便是中介从业人员的收入。
　　“现在我只能抽牡丹了，再恶化，大前门也快了。 ”王雷站在门店的橱窗前与记者聊天。他入行两年，正好遇到楼市大起大落，去年12月份，天天可以来一包“中华”，后来，从“上海”变成“红双喜”，再到现在的“牡丹”。
　　其实，王雷品牌越抽越蹩脚的香烟只是调控下中介经纪人的一个缩影。 21世纪不动产联洋二店经理叶文波说，普通中介人员收入包括底薪和提成两部分，底薪微薄，业绩跌去一半，也意味着员工收入锐减。公司为了提升信心，为新员工设定保护期，给予2000多元的“较高底薪”，即便如此，没有开单的依然收入很低。
　　因为不景气，不同中介间的恶性竞争愈演愈烈。佣金在上下家各1%的基础上能打折，有的小中介甚至打出5折，这一定程度上影响到中介公司的利润和人员收入。
　　不过，让中介人员有所安慰的是，租赁业务还能充当救命稻草。叶文波表示，成交暴跌，卖家转售为租、买家转购为租比较普遍，租赁业务与调控前相比反而上升 30—40%，租金也出现小幅上涨。联洋板块高端住宅的租金较高，租赁佣金也可观，当地80%的中介人员靠租赁业务养活自己。
　　政策多变只能“跑步学习”
　　严厉而紧凑的楼市调控政策，带给中介从业人员的除了锐减的收入，还有购房周期延长后付出的额外时间成本，以及各种五花八门的纠纷。
　　今年3月，中介小李签下一张得来不易的生意，签了合同，交了意向金，却在去交易中心过户时遇到麻烦。原来，购房者施女士已经结婚，丈夫名下有一套房，她本以为可以只写自己名字算第一套，交易中心却告知，结婚后就必须登记夫妻双方名下，算作第二套。一套变二套，预算的首付不够，施女士只好放弃买房，并称政策是不可抗力要求退回定金。房东以违约为由拒不退回，双方争持不下。小李没有在这宗未完成的交易中获得收益，或成为双方的出气筒，天天调解矛盾。
　　这样的事情不只是发生在小李身上。中原地产徐汇区总监胡敏说，学习领会政策、与交易中心沟通，已经成为中介人员日常工作的重要部分。尽管如此，纠纷依然不可避免，特别是政策刚刚出台的那段时间。 “我们要经常、时刻地学习，我们把这种学习称为‘跑步学习法’，如果不跑着学，就会落后，也就没有单子”。她表示，现在公司规定，尽量规避这样的情况发生，模糊的客户宁可不做。在市场不景气的当下，流失客户也让他们感到十分可惜。
　　除了政策，银行也使中介“爱恨交加”。银行放贷普遍存在审批难问题，即便审批通过，等待放款也无比漫长，有的拖到3个月以上。已签约，已过户，房东却迟迟收不到房款，这样的纠纷也不鲜见。
　　受限购令、房产税、后市预期等因素影响，除了自住、结婚等刚需购买力，其他人群都陷入漫长的观望。带看并没有减少太多，但买房周期明显拉长。
　　一天工作13小时是常态
　　“朝九晚五，那是一种梦境，对于我们，工作13个小时是正常的。”中介经纪人小张说。
　　上午9点，21世纪浦东联洋店中介小张走进办公室，开始了一天的工作。因为近来客户不多，上午还算闲适，登录自己的网络端口查看，更新手上的房源，上赶紧网、58同城等看看有没有房源或客户，或是跟进一下之前关注的客户。
　　下午，除了约客户带看，没事的时候就到小区附近驻守，也有人会在这段时间挖掘潜在客户，给过去来咨询登记过的人打电话，“您还需要买房吗？ ”“XX小区刚放出的一套房子，您有兴趣看看吗？ ”虽然这样的电话频频被挂断，但也好过不尝试。
　　晚上，中介进入繁忙时段，大多数带看都选择在下班后。即使不带看，中介人员也不能放弃这段时间，拜访房东、联络客户、谈案子。协调买卖双方、议价、沟通交易中心和银行。事实上，在市场好的时候，这些并非必需的基础工作，中介完全不用“主动出击”。
　　除了更积极主动，中介人员也在拓宽自己的业务领域。据悉，中原地产等大型中介公司，除二手房业务，也鼓励员工销售一些香港理财产品。调控以来，这一“副业”越来越受到员工的重视。
　　卖房人也难圆买房梦
　　目前中介从业人员中，外地年轻人占大部分。与所有来上海打拼的青年一样，他们承受着越来越重的生活负担，也对高高在上的房价麻木了。
　　徐家汇东方曼哈顿内某家中介门店有七八个年轻人。推门出去，便是单价5万元/平方米的高端楼盘。“普通中介人员买得起房吗？ ”面对记者的这个问题，中原地产徐汇区总监胡敏沉思了一会儿。 “2001年到2004年，房价还不算太高时，有些外地员工买了房子。 2008年到2009年，昆山房价五六千元的时候，有业绩不错的员工去那买房。但现在……”她无奈地摇摇头。
　　撇开买房，单论在上海生活的成本，对收入不太高的普通中介人员来说也不堪重负。胡敏说，以徐家汇为例，一般外地员工没有经济能力承担高房租，大多选择住在闵行、松江等较远但交通便利区域。除了已经结婚的，大家通常是多人合租，每月房租控制在1500元以内，能够一个人负担独居费用的几乎没有。徐家汇附近就餐费用也不低，一份10元钱的盒饭一个男生吃不饱，但太贵的又舍不得天天吃。因为员工流动快，公司取消了工作服，为了衣着光鲜地见客户，员工就自费买西服，置装费不可避免。再加上交通费、通讯费等，一个普通中介的日常开销并不少。 “目前，成交少，收入自然就少，受影响最大的便是这些外地员工，最早选择离开的也是这部分人。 ”
　　钱难赚只得回老家休整
　　今年2月，新国八条出台后，放假回老家过年的中原地产中海瀛台店员工小贾做了一个决定——辞职。他预感到接下来的行情，“反正没生意，不如在家休息，等市场好了再回来。”
　　“虽然近期二手高端有起色，但只这只是小众，靠出租房也入不敷出，店铺已经亏本好几个月了。 ”在一中介公司分店上班的小林说，目前二手房交易较少，员工频频离职，该中介不得不缩小经营规模，已经从6个分店缩减至4个分店。记者在不少中介店铺前看到，各中介公司都忙着招聘店长或员工，有些店铺人手不够，有客户要看房，就得暂时打烊。
　　记者上周五走进中原地产东方曼哈顿店时，正巧他们在招工。胡敏说，过完年以来，陆续收到离职单厚厚一沓。这其中包括转行的、转商圈的，更多的则是外地员工回老家。据悉，联洋板块近几个月已经有10%的人离职，而徐汇区，胡敏也预测将有20%的人放弃现有岗位。
　　为了抢生意同行派人盯梢
　　“现在要卖房，必须手上要有好房子，不然再多房子都是浮云。 ”陈晟是沪上一家知名房产中介公司的物业顾问，在与记者的闲聊中，他道出自己的小秘诀。“但这招现在已经被其他人坏了规矩了。”陈晟气愤地说。
　　陈晟5月份好不容易得到一套500万元好房源的独家二手代理，“500万元的房源，上下家佣金总和有10万元，其佣金抽成可以达到20%，仅这套房源，就可以拿到2万元，基本一个月就可以饱了。 ”陈晟说。由于房源好，连续几天都有带看量，并确定一个意向客户，最后要拍板了，房东突然来电说房子卖了。“当时我就炸了，不是独家嘛，还有谁代理了，最后才知道是我隔壁那家中介公司也知道了消息，他们主动找房东，并让了一部分佣金，最终成交。 ”陈晟无奈地说。而隔壁的那家中介公司如何知道这套房子的呢，陈晟多方打听后得知，是自己带看被人家盯梢了。
　　此外，由于一些中介门店内部竞争，员工间也会为了一套房争得面红耳赤。作为闵行区一家房产中介公司的销售人员，何海涛知道目前的市场行情一直在走下坡路。房产中介没有房源，就意味着关门，何海涛也不知道自己能做到哪一天，可万万没有想到居然遇到内鬼了，何海涛一脸怨气地向记者诉苦。
　　5月初的一天，何海涛通过多次跑盘发现一条房源，并请房东做了一些登记，拿到钥匙，为了保险起见，何海涛还想通过跑盘的方式，到一些小区去打听一下有什么房源出售或是出租信息。不曾想，这一走，一套房子的成交就离他而去了。“有一天，我突然发现，一个同事居然在和人家谈我手中的房源，原来是我出去了，有客户正好相中房源，同事居然瞒着我，独吞这笔单子。 ”何海涛连说三个可恶。
　　“市场竞争在所难免，但这和公司本身的制度和管理水平有关系。”汉宇地产莘松分行业务经理汤文春表示，目前的楼市使得很多公司为争夺一些好房源不遗余力。除了电话咨询、上门拜访外，还会通过租房房客去了解房主是否有出售意愿，或在小区门口驻守寻找目标客户，甚至是抢单。 ”他透露，“一些黑中介、小中介由于自身业务能力有限，会暗中盯上一些大公司的资源。 ”
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