北京通州商品房库存大幅上升 评论称非市场反应

迎客松

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　　央视《新闻1+1》2011年5月27日播出《通州楼市：从“明星”到“弃儿”？》，以下系节目实录：
  h" z0 \- Q0 v+ O　　(导视)
6 |% g" r4 _# ~　　购房者：
! h# i, z. U8 P! A# u" W　　车子进不去了，说里边挺火爆的。
　　市民：
8 @; B6 D! G) c3 a　　他们都说(通州)就是十年前的浦东一样。
/ Y( X) y5 B- D, P" A  R- u　　解说：
　　一年前，这里房价一路奔三，抢房者如潮；一年后，这里商品房大量积压，乏人问津。
　　宫萍：
　　一年半以来的调控来看，对通州的影响确实非常大。
　　解说：
6 o2 H- {, O4 @$ q　　代售房屋两万套，市值超过170亿，大约七年才可以完全消化。一家房地产机构的预测会成为最坏的结果吗？
　　李文杰：
' V! {  L" M: P" ?7 J　　库存还有增加的趋势，整个通州的价格下调的压力还是比较大。
3 X% \  l, f, i4 q　　解说：
　　从信心满满抢房如潮，到成交量萎缩出现积压，北京通州到底会成为一个什么样本？
　　《新闻1+1》今日关注：通州楼市从“明星”到“弃儿”？
　　主持人 董倩：
* d0 v  \' e# w! x2 i: J　　欢迎收看《新闻1+1》。
　　北京通州的房价从一平方米一万多上升到三万多，用了不到一年的时间，而从顶点的三万多一平方米到现在的库存率创下了“北京第一”这样一个名次，用了也是不到一年的时间，这凌空出现的这种抛物线的轨迹说明了什么？另外一个像过山车一样的大起大落，又带给我们什么样的思考？
' M5 V7 e/ O( j! @5 ~　　(播放短片)
　　解说：
　　“两万多套商品房代售，市值超过170亿，大约需要七年才可以消化。”这是最近北京市通州区房地产领域最引人注意的消息，这究竟是一个好消息还是坏消息？
2 D1 ~0 O! n; A5 p/ m　　李文杰 中国地产华北区董事总经理：
$ z1 t  R1 u! f7 }- c1 |　　2010年下来一些，应该在三百套左右，但是到2011年，出现了几十套、一百多套，所以整个成交量降得比较多。
' R: v% _9 I/ w; d　　解说：
( Y0 t5 |5 m7 h6 V. }6 {  w/ a1 v　　数据来自于北京市中原地产公司，两万多套库存排在了北京市所有区县的首位。
　　记者：
　　两万套的库存是如何分析得出来的？
$ `0 c' X) r/ z　　李文杰：
& X: a/ Y$ W' M! e) L: V: e　　我们监测从去年公布的库存的套数，10月份公布了大概14000多套左右，加上从去年到今年，政府整体批出的预售许可证的套数，减去现在目前市场上已经消化了的这些楼房的套数，剩余的部分我们计算出的两万套。
　　解说：
1 G* k7 ~! m) c7 N　　今天记者在通州几个新开盘的售楼处，感受到的是冷冷清清，并不出乎意料。
　　记者：
4 l5 r0 q1 k1 o8 M0 T　　这两万套库存意味着什么？
' g' r/ M4 V6 b　　李文杰：
　　意味着整体的供应还是偏多的，另外由于受到目前调控的影响，现在整体的购买力的需求是持续下降，所以从未来一段时间来看，我们看实际上整个通州的价格下调的压力还是比较大。
　　叶檀  财经评论员：
& Q1 T' ~8 N6 a* p8 e1 ~　　我想通州存量房子上升是一个缩影，事实上中国的一线城市存量房都在上升，这说明我们成交量下降，供求关系已经出现了逆转。通州一方面是存量房在上升；另外一方面是想买的人买不到，如果我们把限购令取消的话，我想通州的存量房很快就可以消化掉。事实上现在很多时候是在压力下的结果，并不是一个市场的正常反应。
( b; Q& ~5 A5 b( t　　解说：
& q3 Q1 m% s  f　　和叶檀观点类似的还有任志强。任志强就表态说，放开限购与个贷试试还用七年吗？不过有关房地产的观点永远针锋相对。
　　宫萍 中原房地产经纪有限公司：
) F9 [2 H* {/ E　　我们不是只看通州，比如说整个全北京市的需求情况来看，我们调研的结果是刚性的需求占整个购买人群已经接近90%以上，投资的人群已经是个个位数，意味着这一段时间的调整和价格快速下降的情况。老百姓在选择房子的时候，他会选择一些新兴区域，因为他在买房子的时候也会注意保值功能，比如说这样我们就看到房山的长阳，有些项目才在一万五左右。
　　解说：
  y$ W& E# U) |9 N! N　　面对此次始终没有放松的房地产调控，面对看房人越来越少、成交量越来越低的局面，面对一个通州区就有两万多套库存的局面，中原房地产公司的结论会成为现实吗？如果真的需要七年才可以消化掉这些住房，通州房地产又会发生什么？
　　陈国强 中国房地产学会副会长：
　　调控政策的持续时间越长，那么对房地产企业来说面临的资金压力越明显，那么这个不排除我们部分的企业会面临现实的资金压力的问题，会面临资金链断裂的危险。
/ ]/ t% Q9 t: D. K7 |　　解说：
: D# E+ _, \2 \　　与通州相关，根据北京市房地产交易管理网数据统计，目前北京市全市商品住宅存量也超过了十万套，风险真的存在吗？
　　叶檀：
8 ?# Y, \7 a& c! Z: f) h　　如果说我们的政策不尽快调整，就会出现一个两头堵塞的情况，一方面是成交量下滑，房地产市场的存量房增加，这个会造成资源的浪费，房地产开发商的资金会受到挤压，他们不得不去进行高利贷或者是高成本的融资。另外是市场的地方政府这一块，它的收入会受到控制。现在要把这两块结合起来，主要是要打通它，这样就可以使得房地产在消费这个层面恢复一个正常的流动，它就像活水一样，从存量、从开发一直到销售，都可以进入一个存量的良性循环，把房地产投资这一块就可以挤压出去了。
　　主持人：
0 O% s, x1 A4 ]5 ?# W　　通州房价的问题，今天我们请到北京大学的霍德明教授。
　　霍教授，我们刚才短片一直在说有两万套积压的房子，但是没有涉及到一个问题，现在虽然积压了，但是房价有没有下来，下到一个什么地步，据您的研究是什么样的？
) p  F: {5 w- Y$ s# ?　　霍德明 北京大学教授：
' T- ]2 [6 S" l/ l/ ~　　通州的房价，通州是离北京CBD东边朝阳区最近的一个区域，它的房价从一万块钱一下跳到三万块钱了。刚才小片里讲到，房山大概一万五、一万七，而相对房山这个房地产交易就比较活跃一点。在通州，它的挤压的泡沫，我觉得涨的泡沫比较大，所以挤压的程度也是比较大。现在看起来，如果通州的房价降到一万五的话，肯定三个月就可以卖掉了。
/ n2 q1 l* |  T0 ~5 v6 |　　主持人：
; `) |9 i4 M. y　　问题是现在是多少？据您的了解。
/ k7 K. k" ]9 e　　霍德明：
1 l0 u4 X7 S/ l4 c- y3 G5 N# f　　现在通州的房价大概是两万五左右，而且很特殊的一些例子会卖到两万甚至两万二。
　　主持人：
" {& x+ X, n* I3 _　　那好了，现在问题就出来了，现在我们的房地产政策是希望挤压泡沫，但是现在出现了一个后果就是积压的房子出现了，但是接下来有没有可能在积压房子出现的同时，让它的价钱也逐渐再把泡沫给挤掉。
1 |- {4 S6 d9 v! E0 F8 x0 O　　霍德明：
& Z; I9 N8 k0 S8 W　　其实积压的房子就是售房证在开发商手里面，还没有卖给消费者，这里可以很清楚地看到，开发商囤积房子，甚至捂盘惜售，因为他预期将来的房价可能还会再涨，这当然是宏观调控一旦解禁以后，所以我觉得这还是一个博弈的结果。
+ ]1 B3 E8 s, e: Z" S' H0 P  z　　主持人：
3 c/ @( S' f* H% r, n0 k! ]' A) K　　为什么一方面在市场出现挤压的时候，一方面房地产商还是不愿意降价，但是从买者一方还是买不到房子，出现这种博弈为什么？
　　霍德明：
2 a0 g7 a' r6 |+ E, B　　房地产开发商已经被调控过了，2006年到2008年，那段时间有很强烈的存款准备金政策，把货币供给压下来，于是2008年10月份，9月份是金融风暴，10月份全国的城市在救楼市，而2008年的年末冬天，2009年年初的时候，房地产被调控也有不得已的时候，当我们的金融危机开始以后，2009年4月份大地回春，已经被调控了一次，他有免疫力。
1 T3 g$ h& N. x1 E0 d1 I: q　　主持人：
　　有一个问题，当通州区出现了两万套积压的商品房的时候，对市场来说意味着什么？
! O8 w  T/ m9 n, s　　霍德明：
& s: X) ?5 V/ T* o. D: k　　两万套七年消化掉，可以算算看，一天卖房子卖不到十套房子，七年就是三千套。
　　主持人：
　　七年怎么估算出来？
1 N( _" ^* g- }$ D' P& A1 h7 I　　霍德明：
　　用最近一两个月，尤其是通州那边卖的房子非常慢，所以我刚刚说了，其实那个十套跟北京一般来讲，一天卖两百套、三百套，太低了，超低的卖房的速度，所以我想不能够用这么一个超低的卖房速度，来估算一般的消耗库存的量。
　　主持人：
　　房地产市场上就是有这两万套积压房的话，又怎么样呢？
　　霍德明：
5 ^8 T( K" F5 `% C　　我们在消费者角度希望降价，而且就市场交易有效性来讲的话，房地产开发商就该降价了，而且宏观调控，尤其这一次对于主要矛盾，房价太高，我想政府是很清楚的。所以与其说在那儿熬，倒不如早点把库存消耗掉。
　　主持人：
　　但是我们通过记者采访可以发现，房地产稳坐钓鱼台，不愿意降价，而且他们认为我资金回笼已经足够支撑我未来的一段不可知的日子，所以不愿意降。这两万套的控制对他们来说，会不会产生心理上的压力？
　　霍德明：
　　当然会，当然更重要，你刚才讲的资金到底还能够支持多久，如果说是采取这种选择性信用管制，在贷款里面，针对房地产行业，如果针对它选择性信用管制的话，那是会对于房子降价的可能性加很多，现在就是大家都在看。
　　主持人：
6 a# K9 {1 l4 S1 J: h$ ~. F8 f　　僵持的结果会有什么样的可能？它有可能降价吗？
　　霍德明：
: U  Q$ T! G% ^* E" R　　我觉得僵持的结果可能不见得房子降价，因为交易量少了，但是可能会殃及无辜。
　　主持人：
0 L# w; W6 u5 i7 X7 b2 p& A　　此话怎讲？
+ P. X% X4 \: E6 j" s% Q* j　　霍德明：
　　因为银行贷款是整个缩了，房地产贷款少了，可是中小企业贷款可能也少了，银行原来对中小企业就不怎么愿意贷款，因为风险比较高。
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