专家称企事业单位自建公租房应确定公供比例

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1 ]3 l$ k& a7 o0 S% @* a/ r7 p　广东省的一处保障房王磊 摄

                               
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　　广东今年保障房建设任务中公租房超过六成
　　企事业单位自建公租房一直伴随福利房质疑
　　羊城晚报记者 蒋铮 实习生 张嘉曦
! |1 _) f- x0 W7 I9 T　　“我们现在更重要的就是要解决低收入群体有房住的问题，让低收入的人能够通过政策的安排有房住，但是这种房子确确实实又能够周转、流动，这方面是非常重要的。在现在的保障房建设中，又要防止过度行政化的问题，防止保障房建起来以后又成为了过去的福利房，不能周转，不能流动。”7月4日，中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋与网友在线交流，他在谈到保障房问题时作出上述表示。
: t7 V3 I. B* @( x. h9 A　　根据广东今年保障房建设任务分解，全省31万套保障房中，19万套是公租房，比重超过六成。按照广东相关政策，如果公租房由企业投资建设，企业员工可享受“头啖汤”。
　　“国家大力建设保障房，目的是普遍惠及住房困难户，如果住房指标却被建房企业员工占据大半，‘流’不到社会上，保障房是否变了味？”针对这样的质疑，羊城晚报记者展开调查。
　　壹
　　建设保障房 公租房吃香
　　原因是政策相对宽松，允许各地“因地制宜，分别决策”
　　在广州，虽然八家企事业单位拿出自有土地建设保障房，但大多数都要上交广州市住房保障办公室进行社会摇珠分配，自家员工没有特权，除华南理工大学教师公寓外，基本可保障社会享有。
　　而广东其他城市则给予了企业更大自由度。在顺德、肇庆等地，工业园区企业自建公租房大多数服务本区员工，其中美的保障房项目是顺德最大的保障房建设项目，被认为是为企业“量身定做”专供本企业职工。顺德三水区也明确提出，企业可以在已有的工业用地上建设公租房性质的职工宿舍，优先满足自己的员工入住，如果有多出来的宿舍，再向社会公众出租。截至6月底，三水已有至少4到5家企业响应该模式。
! T% M* p: V, `, F, e　　今年，全国计划开工建设保障房1000万套，规模前所未有，挑战也前所未有。在保障房目录中，包括广东在内，大多数省市把公租房作为“重头戏”。
  W* b' _' k& _% V7 s! `) S　　2011年，北京保障房计划开工20万套，其中公开配租配售的10万套保障房中，公租房占60%以上；上海新增各类保障房约22万套，其中公租房约占29%；广东新增保障房31万套，其中19套是公租房，比例超过60%；广州新建公租房套数比例占保障房54%；深圳新建公租房套数占保障房49%。
　　与廉租房、经适房必须全社会公开租售相比，公租房政策相对宽松，明确提出“在外来务工人员集中的开发区和工业园区，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租”。此外，还允许各地“因地制宜，分别决策”。
　　广东省在《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》中，给予企事业单位更多权益：“住房困难职工较多的单位，在符合城乡规划的前提下，经市、县政府批准，可以利用自用土地建设公共租赁住房……优先向本单位符合条件的职工出租”，“符合条件”是指“城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工”。
　　贰
& a7 p- u  Z. Y+ @　　单位建公房 何来积极性
$ [- ]: Y. @. J. T4 D　　“为员工谋福利”，“完成政府任务”，回报也很稳定
" W9 j4 h  D" G　　在政府保障房建设任务繁重的背景下，利用公租房政策相对宽松的有利条件，招募企事业单位参与公租房建设便成为各地的通用手段。
0 @7 y1 Y' E" `7 n2 v/ _! P$ ?; B　　顺德美的项目中，低价拍得政府土地后计划建成2000套保障房，占顺德7750套保障房建设任务的26%。而广州仅8家企事业单位建设的公租房就达5825套，占全市公租房建设任务的12.5%。
1 W1 D: _+ H$ Q/ r1 o* O　　企事业单位为何积极参与？解释大致可分两种：一是“为员工谋福利”，二是“完成政府任务”。
# R4 i0 b! w/ v3 F　　承建美的保障房项目的美的地产有关人士表示，主要是为了解决本企业员工的住宿问题，“高级技术人员对宿舍的要求较高，大通间看不上，小套公寓才能留得住人才”。此外，在三水，佛塑集团公司拟在石湖洲一带建设职工宿舍400套，水乡工业园拟在金本建设职工宿舍260套，在白坭镇和芦苞镇，也有两家企业有此计划，分别建设150套和380套。一家企业负责人私下表示，同样是建设企业拥有产权的员工宿舍，用公租房的名义可降低土地成本，还能享受银行贷款优惠，有些地方比如三水，政府还有“配建不大于项目总建筑面积10%的商业服务用房”的宽松政策，“企业以保障房的名义，可大大降低员工宿舍的建设成本；而政府也可以把这些指标都纳入保障房任务，是双赢举措”。
7 m9 T% M3 O: ^# i$ J　　广州承担保障房建设的多家企事业单位表示，他们自建包括公租房在内的保障房，是为了完成政府任务。其中，广州建筑集团、广州地铁公司都声明，建房土地本来就归企业所有，项目建成后，住房将全部按照政府规定的保障性住房的分配政策，由市住房保障办进行分配，企业无权私自处理。但资深地产专家韩世同则认为，虽然是企业自有用地，但不等于用地性质就是商品住宅用地，除了工业园区性质的土地外，很多还可能是有历史遗留问题的“瑕疵地”，这次用保障房名义“转正”盘活，对企业来说并不吃亏。即使企业自建保障房不能为员工优先使用，企业也可获得稳定的资金回报。
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　　保障房棘手 吓退开发商
0 ~+ N# _$ \: P4 f$ j　　各地都有大把土地招拍挂，何苦挑保障房赚辛苦钱
6 H7 ~7 W) O( s7 A  D$ \* P　　对于企业自建公租房，不少市民表示顾虑：公租房变成福利房性质的员工宿舍后，能在社会上周转流动起来吗？
　　刚毕业的大学生傅岚在广州一家小外贸公司当秘书，月薪3000元，按照广州“个人年可支配收入在7万元以下”的定义，属于“外夹心层”。“根据《广州市公共租赁住房制度实施办法(试行)》(征求意见稿)，公租房对象是人均月薪低于1250元、个人资产低于11万元的市民，傅岚肯定住不上公租房。但一想到有些与自己境况差不多的年轻人，因为所处企业的关系而能够住进公租房，心里就觉得不是味道。傅岚认为：“这些被‘员工宿舍’的公租房，不大可能会重新流转到社会上供市民共享。然而，这种住房福利很大一部分并不是企业给予的，而是政府针对公租房所提供的土地、税费、贷款等优惠，实际上负担公租房成本的，是全社会老百姓。可以说，企业分给员工的公租房，是用社会的成本来为员工牟利。”
　　“开发商冷对公租房建设，政府无力包揽建设成本，只能给企事业单位自建公租房开闸。”住房保障部门的一位负责人说。
　　以广州为例，今年有9幅要求开发商配建保障房的土地出让，遵守国家倡导的“限房价、限套型、竞地价、竞配建”要求，配建保障房总数包括2862套公租房、6620套限价房。但开发商响应并不踊跃。
. v0 \. [  {$ ~# a& Z, v　　“这些地块的位置还不错，但政府要求配建保障房，虽然在融资政策、销售利润上有一些保障，但我们还是嫌‘手尾’麻烦。”一位不愿意透露姓名的开发商说，开发商对于配建保障房的用地，普遍有几点顾虑：一是保障房公共配套和商品房公共配套怎么处理。“我们听说金沙洲保障房开发商就碰到这个问题，商品房和保障房比邻而居，开发商为了吸引业主购买，商品房的会所配套高级一些，保障房住户就不高兴了，说开发商搞歧视，他们享受不到商品房会所。政府没有明确保障房的公共配套由谁来建、按照什么标准建设，这样的纠纷就还会有”。第二，保障房受到过度关注。“商品房收楼时质量没问题，开发商的楼款就差不多可以‘落袋平安’了，即使收楼时有问题，也是业主和开发商私下协商解决；但如果是建设公租房、限价房，出现质量纠纷可能就会闹到全社会都知道，开发商会很被动；即使顺利收楼，如果过了几年出现问题，政府也会站在租户和业主一边，实在太麻烦。第三，即使现在楼市效益不好，保障房的收益还是比商品房低，只有5%左右，很难让开发商心动。现在各地都有大把土地拿出来招拍挂，何苦挑保障房用地赚辛苦钱？”
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8 P, i/ Z1 ~, Q6 {+ w* z7 Y　　明确“公供”比或能限私利
　　企业员工应有分配优先权，但也应确定一定“公供”比
　　地产专家韩世同认为，企事业单位自建公租房为政府减负不是错，但应明确“公供”最低比例，“企事业单位出钱出力，优先解决员工住房可以理解，但不能变成100%的员工宿舍”。
　　羊城晚报：有人认为，姓“公”的企事业单位自建公租房会涉及国有资产流失，因为企业的地也是国家的地，用国家的优惠政策优先服务自家员工，对此您怎么看？
　　韩世同：那也不一定。因为这块土地公开出让给开发商，开发商会赚到更高的利润。以前我很反对单位自建房，但是现在觉得单位自建房在某种程度上部分恢复福利分房，是有助于抑制开发商抬高房价的。
　　羊城晚报：那么，单位自建公租房给员工租住，是否就是福利分房？
　　韩世同：是的，过去的福利分房也没有产权。我部分赞同恢复福利性分房，这样可以让住房供应更加多样化、多元化。
$ n8 l6 P; C8 w- _# @  k" G$ M　　羊城晚报：企事业单位将自建公租房分给员工，令人感觉是以保障房之名行福利房之实？
　　韩世同：这是完全可能的。企事业单位员工有分配优先权没有问题，但是不能只供员工，可以确定一定的“公供”最低比例，确保其他老百姓也能享受到至少一部分企事业单位公租房。当然，如果员工本来就符合公租房申请条件，单位分给他公租房也是为社会分担责任。
9 X$ a1 R) V7 p　　但我觉得政府还得多作为。企事业单位建房肯定是先考虑自己的员工，社会覆盖面会很窄。现在，广州能申请公租房的都是“内夹心层”，“外夹心层”还排不上队。要让更多人享受到公租房，政府除了发动企事业单位外，还可以引导一些其他性质的用地，比如说小产权用地、集体用地建设公租房，这些用地的成本比较低。此外，我经常看到在广州一些在中心城区内的闲置用房，比如淘金工业区，还有白云区的一个政府单位，都是旧的写字楼被空置，政府不妨考虑在符合安全、规范的条件下，也将这些房子改装成公租房。
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